Рынок жилья в Нидерландах: итоги 2022 и ожидания на 2023 год

Что будет с ценами на недвижимость в Нидерландах в 2023 году

По сравнению с прошлым годом в 2022 году по-прежнему наблюдается рост цен в среднем на 11,9%. В то же время цены на частные дома почти не выросли за последние 6 месяцев. По крайней мере, если мы посмотрим на помесячную динамику цен. Значит ли это изменение тренда?
Судя по этой таблице – да.

Прогнозы различных финансовых организаций по ценам на жилье в Нидерландах в 2023 году

• ABN AMRO и ING: продолжится снижение на 2.5 процента
• Rabobank: продолжится снижение на 3.1 процента
• DNB (Центробанк Нидерландов): более чем 6 процентов в ближайшие два года, по более чем 3 процента в год

Рынок жилой недвижимости оздоравливается

Главное: остается в уходящем 2022 перегретый рынок, когда недвижимость покупалась вслепую с доплатой 10-20 процентов сверх предложенной цены, с очередью из 10 и более покупателей одновременно, остается в 2022 году.

• Время на продажу объекта недвижимости увеличилось в среднем с 22 до 27 дней
• Количество выставляемых объектов увеличилось по сравнению с 2021 годом в полтора раза, иными словами, у покупателя стало больше выбора
• За последний квартал средняя цена сделки на рынке жилья упала более чем на 18 тысяч евро
  

Это все закономерно приводит к тому, что соотношение цены продажи к реальной цены покупки сильно изменилось – от в среднем 8-10% процентов сверху заявленной цены год назад к 2-3% к концу этого года. При этом количество жилья, проданного выше заявленной цены, упало от 81% до 64%.

Уменьшение количества сделок и увеличение длительности выставления дома: каковы предпосылки этих явлений.

Продавцы рассчитывают на цену, основанную на недавних сделках с аналогичными домами в их районе. Если предлагаемая покупателем цена ниже, – продавцу трудно принять такое разочаровывающее предложение. Только после того, дом долгое время ждет своего покупателя, продавец готов пойти на компромисс с покупателем.

Почему цены падают, и есть ли шансы на серьезный обвал цен на недвижимость в Нидерландах в 2023 году

На охлаждение рынка повлиял в первую очередь рост ипотечных ставок.
Из-за дефицита строящегося жилья и низких ипотечных ставок цены уже были высоко. Пузырь продолжал бы раздуваться, если бы ставки не стали резко расти, в первую очередь под влиянием инфляции.
Еще в 2021 году ставка по ипотечному кредиту была 1%.
В 2022 году это уже в среднем 4.28 %.
Будет ли ставка по ипотечному кредиту расти в следующем году? Скорее всего, нет. Во-первых, она и так уже на том максимуме, который могут себе позволить покупатели жилья. Во-вторых, инфляция, скорее всего, прошла свой пик.
По прогнозам, ставка снизится в среднем до 3.7 процента.

Стоит ли ждать обвала цен

Вряд ли. Есть целый ряд факторов, поддерживающих цены на жилье и не дающих им опуститься ниже определенного уровня, и основной из них:

• В Нидерландах будет еще долго сохраняться дефицит жилья. Спрос на жилье сильно превышает предложение.

Продавцам жилья: как обыграть рынок в 2023 году

• Вложитесь в повышение энергетической эффективности своего жилья. Разница между двумя лейблами может составлять 3-6 процентов

Покупателям жилья: как купить жилье с расчетом, что его цена будет расти быстрее рынка, а падать – медленнее рынка

• Ищите жилье в новых развивающихся районах с хорошей перспективой и развитой инфраструктурой
• Покупайте жилье с энергетической этикеткой от A и выше. Самый высший – A ++++. Именно у такого жилья – самые светлые перспективы на ближайшие пару десятилетий.
• Обращайте внимание на разную динамику цен в зависимости от месторасположения. Она очень различается в городах и пригородах, в агломерации Рандстат и вне не, в крупных городах и в сельской местности.

На этой карте наглядно показано, как варьируется средняя прибавочная стоимость жилья в зависимости от муниципалитета, то есть фактически – от расположения жилья. Синий цвет – максимальная прибавочная стоимость – более 210 тысяч евро. Красный цвет – минимальная, менее 125 тысяч евро.
Очевидно, что в районах вокруг Амстердама, Утрехта и Харлема прибавочная стоимость резко выше, чем на севере – в Гронингене и Фрисландии.