Как снять жилье в Нидерландах в 2024 году

Поиск жилья (комната, студия, квартира) в Нидерландах в 2024 году – это настоящий квест для сильных духом. Казалось бы, есть много сайтов по поиску жилья, на них достаточно предложений, иди и снимай. Но на самом деле:

• Предложения на рынке мало, а спрос большой. Быстро разбирают даже плохое жилье, лишь бы была крыша над головой (и регистрация в муниципалитете).
• Шансов намного больше, если вы ищете жилье не в крупном городе, а в его пригороде или городе-спутнике.
• Конкуренции среди лендлордов (тех, кто сдает жилье) практически нет. Зато снимающих рассматривают через лупу: источник дохода или контракт как минимум на 6 месяцев, банковские выписки, отсутствие животных, отсутствие (планов) на детей, и так далее.
• Поток мигрантов, которые не знают правил игры и не чувствуют подводных камней, привел к тому, что они стали легкой добычей для мошенников – и мошенников на рынке жилья в аренду стало больше
• Свежие предложения разбираются не за дни, а за часы. Чтобы найти жилье, нужно относиться к этому как к поиску работы и постоянно мониторить рынок. Разослать 40-50 запросов, из них только на 5-7 получить предложение о просмотре – это нормальная ситуация. Искать жилье самому, без помощи маклера, придется в среднем от месяца до трех.
• Предложения от маклеров: публикуются на сайте Funda.nl, маклеров проверяют, мошенников на этом сайте нет.
• Частная аренда без маклеров: сайтов. таких, как Airbnb, где была бы понятна репутация лендлорда, где были бы отзывы арендаторов и серьезная проверка, на рынке арендного жилья в Нидерландах не существует.

Как эффективно действовать, чтобы снять жилье

• Реакция на интересующий вас вариант
  Увидели подходящий вариант – сразу реагируйте с запросом просмотра. Конкурентов в сегменте комнаты – апартаменты до 2000 евро – большая, и листы просмотра закрываются в течение нескольких часов после появления объявления. У вас должен быть под рукой образец письма лендлорду/маклеру. В письме вам нужно сделать упор на вашу платежеспособность и обосновать это. Старайтесь реагировать не с сайта-агрегатора, а найти на сайте маклера электронный адрес и написать на него
• Follow-up
  Если нет никакой реакции, свяжитесь с маклером через 1-2 дня по телефону. Поводом может быть ваше желание уточнить, дошел ли мейл. Заранее подготовьте список вопросов, которые вы хотели бы задать, и проведите разговор максимально эффективно.
• Просмотр
  Вам нужно понимать, что это не вы выбираете, это вас выбирают. Если на просмотре есть маклер/лендлорд, нужно пообщаться с ним и постараться ему понравиться.
• После просмотра
  У вас должен быть под рукой весь ваш пакет документов, который в первую очередь доказывает платежеспособность – вашу или вашего гаранта. Вам нужно отправить его лендлорду/маклеру как можно быстрее после просмотра.

Важно знать:
Ваш основной конкурент – это житель из страны EС, Америки, Англии с постоянным контрактом и доходом в давно существующей компании в той же юрисдикции. Или студент, имеющий гаранта с такими же характеристиками.
Именно им лендлорды отдают предпочтение.
Пример:
Вы хотите снять квартиру за 1000 евро.
Ваш доход – 7000 евро
Доход вашего конкурента – 5000 евро.
При этом ваша фамилия выдает в вас выходца из какой-либо страны пост-советского пространства (не член ЕС). Вы работаете в успешной, но неизвестной европейцу компании X, зарегистрированной в какой-либо из стран пост-советского пространства, у вас постоянный контракт. Средства приходят на ваш счет в неизвестном европейцу банке.
А у вашего конкурента – работа в Philips, счет в AMB-amro.
Кого предпочтут как арендатора?
С большой вероятностью, вашего конкурента. Его доход – меньше вашего, но достаточен для съема жилья за 1000 евро. А источники дохода, на взгляд лендлорда, – надежнее.
Что делать?
Ставить себя на место лендлорда, смотреть на себя его глазами, видеть свои слабые места и собирать дополнительные аргументы в свою пользу. Вы можете более подробно рассказать о компании-работодателе. Можете вовлечь в процесс кого-то из знакомых нидерландцев. И так далее – придется проявлять гибкость и креативность.

Сайты аренды жилья в Нидерландах

• www.pararius.nl – авторитетный сайт: предложения от маклеров и жилищных корпораций, не от частных лиц. Если после визита на объект у вас все же остались сомнения в юридической чистоте предложения, вы можете связаться с сайтом на предмет дополнительной проверки.
• funda.nl– авторитетный сайт: предложения только от сертифицированных NVM маклеров и жилищных корпораций, не от частных лиц.
• www.onlyexpats.nl – по отзывам – вполне приличный сайт
• rentslam.com – платный, но действительно работающий агрегатор предложений с других сайтов. Вы можете кастомизировать его под свой запрос.
• kamerstunt.nl – подают себя как давно существующий сайт с серьезными мерами проверки и безопасности, но к ним много нареканий в соцсетях и в Trustpilot
• directwonen.nl – о них слишком много плохих отзывов на их же странице в фейсбуке
• kamernet.nl – давно существующий сайт. Принимают меры, чтобы обезопасить арендаторов: проверяют подателей объявления через транзакцию на IDeal; первый платеж рекомендуют осуществлять через сайт
• marktplaats.nl – самый большой в Нидерландах купи-продай агрегатор всего на свете, в том числе и жилья. Проверяют подателей объявлений с помощью транзакции на IDeal. Помогает также и то, что вы можете видеть, сколько времени тот или иной податель объявления зарегистрирован на сайте. Чем больше, чем лучше.

Многие из подобных сайтов – платные или полу-платные (например, такая формула: просматривать объявления можно бесплатно, связаться с подателем объявления – нужно иметь платный аккаунт), часто с пробным двухнедельным бесплатным периодом. Это влечет к тому, что сайт может просто брать деньги за регистрацию, при этом объявления оказываются устаревшими или недействительными.

Те, кто не хочет платить, и готов больше рисковать, ищут жилье в фейсбуке, о чем пойдет речь ниже.

Необходимый пакет документов для арендатора

1. Удостоверение личности, ID card / residence permit;
2. Все, что подтверждает вашу финансовую состоятельность: информация о работодателе, брутто зарплата в год, на какой срок заключён контракт. Для неработающего студента: все то же самое – для гаранта: документы, подтверждающие финансовую состоятельность человека, принимающего на себя обязательства гаранта по платежам студента.
3. Мотивационное письмо про себя, семью, кто вы, чем занимаетесь, про детей, животных, про то, какие вы прекрасные арендаторы, и почему вам нужно именно это жильё. Можно с фотографией.
4. Подтверждение дохода (как минимум) за последние три месяца. Имейте в виду, что у лендлордов есть правило сопоставлять ваш брутто доход с арендной платой. Соотношение должно быть как минимум 3.5, но в последнее время все больше встречается 4 к 1.
5. Для предпринимателя, владельца собственного дела: подтверждение дохода за три года. Выписка по последнему году.
6. Для студента: письмо от учебного заведения о зачислении.

Как распознать мошенника на сайтах аренды недвижимости и в соцсетях

Типичные признаки:

• Мошенник говорит, что он в данный момент находится за границей
• Вас просят внести залог заранее, вслепую. Вас торопят, вам не дают возможности посмотреть сдаваемое жилье. После того, как вы заплатили задаток, вы теряете контакт с лендлордом.
• Вам предлагают внести залог за жилье через Western Union, MoneyGram или подобные инструменты, в которых получатель может остаться анонимным. Для завоевания вашего доверия мошенник может вам выслать свое удостоверение личности, которое впоследствии окажется фальшивым или принадлежащим другому лицу.
• Мошенник уводит вас с основного сайта аренды в скайп или на мейл.
• Цена сильно ниже средней по рынку
• Собственник не хочет заключать договор
• Спросите, можете ли вы зарегистрироваться по предлагаемому адресу. Если ответ отрицательный, то это сигнал о том, что что-то не так. Это может быть незаконная субаренда, уклонение от уплаты налогов и тому подобное
• Предложение рассчитаться наличными также крайне подозрительно. Платите через банк, чтобы у вас осталось и доказательство платежа, и номер счета респондента.
• Попадаются и сайты-мошенники: берут с вас плату за регистрацию на сайте, за просмотр предложений, но сами предложения – “липовые”. Пользуйтесь авторитетными сайтами.

Каков порядок действий при съеме жилья

• Осмотр жилья
• Подписание договора
• В день заезда: проверка, опись имущества, делаете фотографии состояния объекта
• Деньги переводите или в день получения ключей, или за несколько дней до этого.

Как искать жилье на съем в фейсбуке

Многие, в том числе и профессиональные маклеры, и сами сайты, такие, как kamernet, создают группы на фейсбуке или пользуются уже созданными, чтобы сдавать и снимать жилье. Там меньше формальностей, много объявлений непосредственно от частных лиц, и сделки заключаются быстрее. Конечно, объявления, опубликованные там, нужно рассматривать под лупой, поскольку никакой проверки они не проходят.
Ключевые слова, которые вам нужно использовать при поиске:
apartment rent
woning (жилье)
huren (cнять)
название интересующего вас населенного пункта:

Как снять жилье у жилищной корпорации (woningcorporatie)

• Примерно 75% из 3 миллионов сдаваемого в аренду жилья принадлежит жилищным корпорациям.
• Жилищные корпорации обязаны часть жилья сдавать по льготной расценке, потолок которой фиксируется государством. В момент написания статьи речь идет о 763.47 евро в месяц.
• Жилье по льготе сдается тем, у кого невысокий доход. Например, 80% предлагаемого жилья предназначено тем, у кого доход- до 40 765 евро в год.

У жилищной корпорации (woningcorporatie) выгодно снимать жилье, но не всем доступна эта возможность. Корпорации владеют жильем, обслуживают его и зарабатывают за счет сдачи его в аренду, при этом потолок их расценок регулируется государством, и чаще всего они растут не так сильно, как рыночные.

Например, в 2022 году рыночные арендные ставки выросли в среднем на более чем 10%, тогда как ставки жилищных корпораций выросли в среднем на 2%.

Чтобы заинтересовать своей персоной жилищную корпорацию, вам придется соответствовать ее требованиям, таким, например, как стабильный доход.
Но даже если вы соответствуете всем требованиям, это не дает никаких гарантий. Вы попадете в лист ожидания и будете участвовать в розыгрыше жилья. В среднем в таком розыгрыше бывает от 100 кандидатов на одну единицу недвижимости, и далее все зависит от вашего везения.

Типы контрактов

Формально есть три типа контрактов: бессрочный, на 1 и на 2 года. Но по факту вам не будут предлагать бессрочный контракт, поскольку он сильно расширяет права арендатора.
Вам ничего не останется делать, как подписывать контракт на 1 или на 2 года.

Права арендатора

Права арендатора перечислены на государственном сайте rijksoverheid

Что должно содержаться в вашем контракте на аренду жилья

• Ваше имя и имя вашего арендодателя
• Адрес
• Арендная плата – полная или разделенная на основную (kale huur) и расходы на обслуживание, коммунальные расходы
• Описание жилья (количество и метраж помещений).
• Если речь идет о комнате, – описание, какие места считаются местами общего пользования, какая предоставляется мебель. Могут быть описаны такие условия, как правила посещения, правила соблюдения тишины и так далее.
• Величина залога (как правило, это 1-2 месячной платы)
• Когда и как производится оплата.
• Как часто, когда и на сколько возможно повышение арендной платы
• Расторжение договора: за сколько времени сторона должна уведомить другую сторону
• Правила проживания
• Подписи – ваша и арендодателя

Сняли жилье? Проверьте, имеете ли вы право на пособие